房地合一細節注意！
房地合一最近沒新聞
但就是很多要注意的小地方
一不小心就會踩到雷
最近碰到一個案例是
客戶出售110年繼承來的房地
被繼承人取得房屋是民國70年
所以客戶認為那就可沿用舊制
應該繳不了多少稅~
簽約時
客戶帶自己代書來看頭看尾
因110年繼承是該同業承辦
同業也跟客戶確認說用舊制沒錯
雖然客戶及該同業都很肯定
但過完戶後 對於繼承取得的案件
我一般還是再調異動索引確認一下
若屬房地合一案件 至少還來得及申報
此時就發覺好像有些問題?
該"建物"是被繼承人民國70年取得沒錯
但"土地"卻不是 由異動索引來回溯
是被繼承人108年時 夫妻贈與取得
原來民國70年時
被繼承人夫妻購買同棟公寓兩戶
建物是各自登記夫妻兩人名下
土地卻全部登記其中一位名下
直到民國108年才辦理夫妻贈與
把一半的土地持分過給被繼承人
民國110年被繼承人過世
民國111年由繼承人出售
所以推論起來
建物是用舊制 但土地用新制
稅金整個就暴增上百萬
本案幸好有提早發現
不然後續補加罰可能更不得了
神奇的是 賣方的代書根本沒發現
但該夫妻贈與跟繼承 都是他辦的...
這邊不是要虧一下同業先進
畢竟我們都可能不小心犯錯
但從業人員們還是要多留意
魔鬼總藏在細節裡~
最後複習一下幾個樣態
看各位是否分得出區別
1.取得->夫妻贈與>出售
2.取得->繼承->出售
3.取得->繼承->夫妻贈與->出售
4.取得->夫妻贈與->繼承->出售
以下是前3種樣態相關函釋(充作解答)
a.財政部106.3.2台財稅字第10504632520號令
(個人取得夫妻贈與房地適用課徵原則)
b.財政部104.8.19台財稅字第10404620870號令
(繼承取得房地適用課徵原則)
c.財政部107.10.31台財稅字第10704604570號令
(個人交易受贈自配偶因繼承取得之房屋、土地課徵所得稅規定)
然而第4種樣態並沒有函釋
大概財政部覺得並不特別 可歸類到第2種樣態
取得(買賣/繼承/贈與/夫妻贈與)->繼承->出售
所以在判斷上是這樣
70年取得->108夫妻贈與->110繼承->111出售
後半段因被繼承人"取得"(夫妻贈與)時點
是落在105年後 所以繼承時就適用新制
題外話 關於4這種樣態(夫妻贈與後死亡)
就我所知有些前輩認為並非合公平合理
曾多次向財政部提出要求另行函釋解套
但幾年過去 好像也還沒有下文
(倒是繼承後用金融機構貸款餘額計算成本
這一項解釋最終有爭取下來 真是功德無量)
房地合一之所以不容易
因為同時要考慮到全部:
本法+作業要點+函釋(不斷更新)+金流
+所有權人+承辦人判斷+"時間序列"
時間序列一調換 判斷的基準就完全不一樣
比如上一篇的案例
當初客戶就是只有個概括印象
父母持有很久+繼承可用舊制+夫妻贈與可沿用
所以就覺得自己繼承時也可以用舊制
然而時間序列一調換 結果就大不同
所以判斷上面為了要清楚時間序列
最好還是要調"異動索引"來確認
常有客戶說 之前也有問過國稅局(或其他專業人士)
但實際上申報後卻又變成新制 一頭霧水
可能問題就在於 沒提供完整的時序資料(或金流)
所以每當有客戶沒頭沒尾開口問
"啊我這樣到底算新制或舊制? 急,線上等!"
我都只能嘆口氣說
施主 你還是搏杯好了...
